不動産の任意売却と税金

(1) 消費税(個人の住居場合はほとんどかかりません)
 不動産売買では、建物の売買代金に消費税がかかることがあります。
消費税の納税義務者は、課税対象となる取引を行う売主たる個人の事業者や法人ですので、売却時十分注意する必要があります。
なお、譲渡所得税が課されない場合においても、建物の売却についての消費税が課されることもありますので十分に注意して下さい
(2) 譲渡所得税
 譲渡所得税とは、資産を譲渡したことによって生じた利益、すなわち、譲渡所得に課せられる税金のことをいいます。納付方法は申告納付です。
納税義務者は、土地や建物などの譲渡により所得を得た個人です。なお、法人の場合は法人税となります。
税額は、総収入金額-(取得費+譲渡費用)×一定の税率で計算されます。
取得費とは、土地・建物の購入代金や建築費、仲介手数料、印紙代、登録免許税、不動産取得税などをいいます。譲渡費用とは資産を譲渡するために直接要した費用であり、仲介手数料、印紙代などをいいます。
具体的な税率や税額については事前に税理士等に十分確認しておくべきでしょう。
 不動産競売の場合には、資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難であることによるものであれば譲渡所得税は課されません(国税通則法2条10号、所得税法9条1項10号)。
 任意売却であっても、
(1)資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難であり、
(2)かつ、強制換価手続の執行が避けられないと認められる場合の資産の譲渡で、
(3)その譲渡対価の額が債務の弁済に充てられた場合
には、非課税とされます(所得税法施行令26条)。
但し、この非課税の認定は困難な場合もありますので、事前に必ず十分に確認されることをお勧めします。
 任意売却において、物上保証人が抵当不動産を売却し譲渡益が生ずると、譲渡所得税が課される場合があります。
ただし、保証債務を履行するため資産の譲渡があった場合において、その履行に伴う求償権の全部又は一部を行使することができないこととなったときは、譲渡所得税は課されません。(所得税法64条2項、所得税基本通達64-4)。
この所得税法64条2項の「求償権の全部又は一部を行使することができないこととなったとき」とは、
(1)求償権の行使不能状態が客観的に存在し、
(2)主債務者に対する求償権のほか、他の保証人などの存在する場合には、これらの者に対する求償権も行使することができないこと
を要すると解さているようです。
上記(1)の要件は、例えば主たる債務者が破産開始決定等の手続開始を受け、あるいは、失踪、事業の閉鎖、刑の執行等により債務超過の状態が相当期間継続し、衰微した事業を再興する公算が立たない等の事情が生じ、求償権の全部または一部の回収の見込みがないことが確実になった場合を指すとする判例があります。
但し、これらの要件についてもその認定が困難な場合もありますので、事前に必ず十分に確認されることをお勧めします。

税の滞納で仮差押

金融機関の担保設定だけでなく、税務署、市などの税の滞納による仮差押がされる場合があります。これは一番放置してはいけない問題です。延滞金は、滞納税額を計算の基礎として納期限の翌日から起算して納付又は納入される日までの期間に応じて計算され、14.6%もの金利ペナルティがつきます。5年も滞納し続ければ約倍の負債へと膨れ上がります。自己破産をしても税だけは支払い義務が残ります。解決するため早く アイティーホーム TEL0586-75-5056にご相談ご連絡ください。

債務が残ります

通常、不動産が競売にかかる場合、残債が売却価格を大きく上回ると想定されます。競売で売却されても、任意売却で処理しても、その残った債務をお客様は支払う義務があります。しかし、任意売却でのご自宅の売却であれば、競売で処理されるよりも「残る債務」は少なくなるのが普通です。
そして、任意売却で処理された場合は、残債務の毎月々の支払い金額を無理のない額として債権者と合意します。
競売も任意売却も自己破産をすれば、その後の残債務の支払いは免責されます。しかし、自己破産は最後の最後の手段です。

競売開始決定通知が来てからも任意売却には切り替えられます。競売を取り下げてもらうには、早めに行動を起こしてください。

個人再生

個人再生は「任意整理」の手続きを行っても返済していく事ができないが、「自己破産」をする事を避けたい場合に用いられる手続きです。
個人再生は2001年から始まった比較的新しい制度で、自宅を所持している債務者の為に作られた制度と言われています。

また、個人再生には2種類あります。

1.小規模個人再生
継続的に収入を得る見込みがあり、債権の総額が5000万円未満の条件を満たせば利用可能です。フリーター、パートタイマー、年金生活者などでも継続収入があれば可能です。この方法を用いる場合、返済計画に対して債権者の過半数の同意と同意した債権者からの借金額が総額の半分以上を占めなければいけません。
2.給与所得者再生
こちらは小規模個人再生の条件を満たしている他、定期収入がありその収入の変動が年収の20%以内であれば利用できます。こちらは小規模個人再生とは違い、債権者の同意を得られなくても手続きを行う事ができます。

個人再生の一番の利点は「持ち家はそのまま(ローン含む)で他の借金を整理する事ができる」という点です(これを「住宅資金特別条項」といいます)。

これを行う事で借金が「住宅ローンを除く借金の総額の1/5または100万円、いずれか多い額」を3年間で返済する事ができれば残りの借金は免除される、という内容となっております。
この時住宅ローンに関しては免除・減額はできないので注意が必要です。

また、自己破産のように職業・資格の制限は設けられておりません。