任意売却のメリット

任意売買のメリット

  • 市場価格に近い価格で売却・・・・・・市場価格に近い価格での売却を目指しますので、競売に比べ、一般的に高額で売却をすることが可能です。したがって競売で売却されるよりも残債務が減りますので、スムーズな再スタート・生活再建の支援に繋がります。
  • 債権者へより多くの返済・・・・・競売で売却した場合と比べれば、再スタートが楽になります。
  • 近隣に秘密・・・・・通常の物件売買と変わりません。競売のように、法的手続による強制的な物件処分によって「立ち退かされる」のではないため、債務者への気持ちのダメージも少なく、近隣の方に事情を知られることもございません。その為、慣れ親しんだ地域に住みにくくなってしまう、という事がありません。
  • 売却後の債務の返済も柔軟に対応して貰えます・・・・・売却後の残債の返済方法を交渉により、柔軟に対応して貰えます。

住宅ローンと民事再生

民事再生法の仕組み(個人再生編)

民事再生法とは、企業や個人の早期再建(債務整理)を手助けするための法律

昨今、ニュースなどで「民事再生法」という言葉を聞く機会が増えた。そのため、おそらく多くの人が同法について「企業経営が行き詰まった際に役立つ法律」といった程度の認識は持っているに違いない。しかし、「破産とは何が違うのか?」「どのような特徴があるのか?」といった内容まではよく理解できていないのではないだろうか。そこで、民事再生法とはどういう法律なのか、基本的なところから話を始めることにする。

 民事再生法とは、企業経営あるいは各個人の家計が金銭的な窮境(債務超過)に追いやられた際、事業や生活の早期再建を手助けするための法律だ。破産法のように債務者を「清算」することを目的とせず、あくまで「再生」を目的とした再建型倒産処理手続きのことをいう。会社更生法に比べ、手続きや再生計画確定までの時間が短くて済み、再建スピードが速まることで資産の劣化を最小限に抑える効果もある。2000年4月に施行された当初は、主に企業を対象とする再建手続きを中心としたが、一部法改正が行われ、翌2001年4月には一般個人の再建(個人再生手続き)も扱えるようになった。そして、この個人再生手続きの1つとして「住宅資金特別条項」(後述)が加えられたことで、マイホームを手放さずに個人が債務整理を行えるようになった。

民事再生法の個人再生手続きは「多重債務者」のための再生制度であり、また、自己破産のように住宅ローン返済そのものが免責される制度ではない。

 

 住宅に強い執着心を持つ我々日本人は、一度手に入れたマイホームを手放すまいと、消費者金融などから借金をしてまでも住宅ローンを返そうとする風潮がある。もちろん、借りたものは返すのが当然であり、その前向きな姿勢は評価に値する。しかし、家賃並みの(はずの)住宅ローンも計画通りに返せない人が、高利貸しの消費者ローンをまともに返せるとは思えない。次第に、「住宅ローン返済」は「サラ金返済」へと姿を変え、最後はローン呪縛(多重債務)の道を歩むこととなる。こうなってしまうと“お手上げ”だ。最終的にマイホームは換価処分(競売)され、債務者は路頭に迷うこととなる。

 

 そのため、こうした人に対し、再出発の機会を与えようと誕生したのが個人再生手続きの「住宅資金特別条項」だ。住宅資金特別条項とは、住宅ローン以外のローン(上例では消費者ローン)を一定のルールで債務免除し、その上、住宅ローンの支払い猶予(繰り延べ)も認める特則のことだ。そして、何より抵当権の実行(競売)を阻止できるのが最大の特徴だ。生活の基盤(住宅)を失った状態での自力再建は容易でない。返済が滞ってもマイホームに住み続けられるようにすることで、自助努力による再建を後押しする狙いだ。この点が自己破産との最大の違いといえる。

 

 ただ、誰もが個人再生手続きを申し立てられるわけではなく、一定の条件に当てはまる必要がある。

<申し立てができる人の条件>

  • 住宅ローンを除く債務が5000万円以下、かつ、将来において継続的に収入を得る見込みがある個人事業主やサラリーマンなど(小規模個人再生手続きを利用する場合)
  • 住宅ローンを除く債務が5000万円以下、かつ、給与などの安定的な定期収入があるサラリーマンなど(給与所得者等再生手続きを利用する場合)

 

<申し立てができる住宅の条件>

  • 抵当権が設定されていること
  • 同時に、抵当権以外の担保権が設定されていないこと
  • 建物の床面積の2分の1以上が自己の居住の用に供されていること

 

 同じことを繰り返すが、個人再生手続きではローン返済がなくなるわけではない。そのため、当然、収入見込みがないと利用することができない。実は、一口に個人再生手続きといっても「小規模個人再生手続き」と「給与所得者等再生手続き」の2種類がある。煩雑になるため、ここでは両者の説明は省略するが、失業状態が長く収入が見込めないような場合は申し立てできないことを知っておきたい。

再生計画に従い3年間返済するだけで、残りは債務免除が認められる

 

 それでは、再生手続きをすることでどのような効果が期待できるのか、続いて核心部分に話を進めることにしよう。

 

 個人再生手続きの申請を行い、裁判所により再生計画が認められると、「最低弁済基準額」以上の金額を原則3年間かけて返済することで、以後、住宅ローン以外の借入金は残債があってもすべてが支払い免除となる。加えて、債権者は強制執行ができなくなるため、債務者は給与や家財道具などを差し押さえられる心配からも解放される。最低限の生活は守られる仕組みだ。以下、モデルケースでご説明しよう。

今回は民事再生法を利用した債務整理の説明となったため、単純に住宅ローンだけを抱えて困窮状態になった場合には、残念ながら本コラムの内容は役に立たない。もちろん、役に立たないことを望むわけだが、改めて、多重債務者のための法律であることを最後に強調しておく。