住宅ローン、滞納を続けると

競売開始決定通知

あなたが住宅ローンや不動産を担保にした借入金の返滞納してしまった場合、そのまま何もせず滞納し続けると、通常の場合やがて債権者(借り入れ先)が担保不動産の競売を申立てを行います。

競売になったら、あなたの自宅は、あなたの意志と関係なく売りに出されます。一番高い値段を付けた人が購入の権利を得ますが(=落札)、いくらで売れようと、代金はすべて借金の返済に充てられる為、あなたに一円もお金は入りません。
競売では、ほとんどの場合市場より非常に安い価格でしか売れない為、家を失った後もなお、たくさんの借金が残ってしまいます。また、引渡の時期は落札者の都合で決まるため、お子さんの学校の都合などがある方でも、否応なく退去させられてしまいます。このように、経済面だけでなく、精神面でも非常に負担が重いのが競売です。
競売を避け、有利に売却できるのが任意売却
法律で決まった手順に従って淡々と進んで行く競売とは違い、少しでも有利な条件で売却できるよう金融機関と話し合いが可能です。また、売却後の残債についても、無理なく返済できるよう交渉が可能です。さらに、ほとんどの場合は引越の時期などの相談にも応じてもらえるので、前向きで計画的に新生活の準備を始められます。

任意売却のタイミング

住宅ローンなどの返済を滞納しますと次のような流れの中で金融機関は債権を回収します。この流れの中で任意売却の可能なタイミングをご説明しますと

  1. 住宅ローン滞納始まり・・・・返済をストップし続けると
  2. 督促状・催告書通知・・・返済に関する督促状が届きます
  3. 位弁済・債権移行・・・・「期限の利益の喪失」条項に基づき一括返還請求があります。金融機関から債権回収会社に債権が移行します
  4. できればこの時期までにご相談を
  5. 競売申し立て・・・・債権者は返済および任意売却の意向示さない限り競売申し立て手続きにはいります。
  6. 競売開始決定・・・・裁判所から競売開始決定通知書が届きます
  7. 現状調査・・・・執行官が現況調査のためおとづれ、内部写真、権利関係の聴取をします。
  8. まだ間に合います。すぐアイティーホーム(TEL-0586-75-5056)にご連絡を
  9. 競売資料の作成・・・3点セットを作成します
  10. 入札期間の通知・売却基準価格の決定
  11. もう時間切れ寸前 すぐアイティーホーム(TEL-0586-75-5056)にご連絡を
  12. 期間入札の広告・・・・裁判所のhpや官報、新聞で公開されます。
  13. 入札開始・・・・広告後約4週間で入札となります。
  14. 開札・買受人の決定・・・・1週間後買受人が決定します
  15. 残念ですが間に合いません
  16. 売却許可決定・・・・買受人が決定し残金振込みをします
  17. 引渡命令・・・残念ですが出て行くしかありません。もちろん引越し代も出ません

住宅ローン条項

住宅ローン条項とは,民事再生をする方が住宅ローンが残っている住宅を所有しており,その住宅を手放したくない場合に住宅と住宅ローンを除いて民事再生をするための特別な定めのことをいいます。

任意売却に際しての費用

一部の任意売却関連サイトでの費用に関する表記

  • 手数料はかかりません。
  • 報酬はいただきません。
  • 費用は無料で、一切かかりません。
  • 任意売却の費用は0円です!
  • 依頼主様に費用請求しません!
  • 債権者が負担をしてくれる。
  • 仲介手数料などの費用は債権者が受け取る売買代金から配分。

残念ながら、これら文言は、正しくありません。各種費用の支払名義人(領収書の宛名など)は、任意売却であっても、原則は、売却依頼主様名義です。

実際に、住宅金融支援機構(住宅金融公庫)を始めとする多くの債権者では、各種費用を控除経費として認めていますが、このような費用の支払主は、売却依頼主です。

さらには、多くの場合、売主様名義の各種書類の写しを、エビデンスとして要求してきます。もし仮に、売却依頼主様に費用請求をしないのであれば、領収書の宛名は、空白か、もしくは、売却依頼主様以外の名義人となるはずです。(※宛名が空白の領収書など、債権者は認めるわけがありません。)

さらには、費用請求しないのであれば、その分だけ、残債務も少なくなるはずです。その他、債権者が費用を負担してくれるのであれば、費用の支払名義人は債権者名義となります。

やはり、この点は、任意売却を気持ちよく進めるためにも、費用の厳密な意味を理解することが大事です。

配当要求終期の公告

競売が申し立てられた地方裁判所は、競売申立債権者以外の一般債権者に対しても「当該物件に債権があれば申し出るよう」終期の公告をします。当該物件に債権がある債権者であれば、競売手続きに参加することができるのです。通常、配当要求終期の公告がされた後3~6ヶ月後に期間入札の公告がされます。配当要求終期日の開示期間はおよそ1ヶ月です。配当要求公告後、債務者と債権者の間で任意売却の交渉が成立するというケースがあります。競売にかけられると、通常の市場中古価格より安く売却されてしまうこととなります。落札価格では債権額に至らず、さらに返済を続けていかなければならないといった事態はあっても、競売によって得することは皆無です。債権者に交渉できる最後のチャンスです。任意売却の交渉を試みてみましょう。競売を管轄する地方裁判所が認めた場合、競売の申立人と同様、競売手続きに参加した債権者は、配当期日に配当が実施されます。配当は裁判所書記官が作成した配当表に基づいて実施されます。抵当権を有している設定登記の順に優先されます。次に債務名義しか有していない債権者に平等に配当されることとなります。