ご相談から任意売却までの流れ

Step1:ご相談ご連絡面接

すべてはここから始まります。後ろめたい気持ちがあるのは分かりますが、正直かつ詳しくお話ししてください。物件の種別や所在地、借入先の金融機関名、現在のローン残高、滞納状況、今現在の生活状況など、内容が詳細であるほど業者側も迅速かつ適切な対応ができます。

Step2:物件査定とプランニング

上記の相談を元に、物件の価格査定を近隣相場、取引事例をもとに行い、最適と思われる売却方法やスケジュールなどを提案いたします。

Step3:専任媒介契約の締結

プランニングに同意できたら、専任媒介契約を結びます。この契約により、当社は代理人として、正式に債権者/抵当権者と任意売却についての交渉が始められるようになります。

Step4:債権者/抵当権者との交渉

専任媒介契約に基づき、債権者/抵当権者に、販売価格、販売期間、諸費用の負担等の条件交渉を行い、任意売却への同意を得てもらいます。交渉の経過について随時報告いたします。

Step5:販売開始から購入者決定まで

不動産業者間のデータベースへの登録、不動産情報ポータルサイトへの掲載など通常の不動産と同様の販売活動を開始。購入希望者が見つかったら、諸条件を踏まえ購入者として適切であるかを審査し、適切と判断できれば、次の段階へ進みます。

Step6:債権者の同意を得る

債権者に、債務の返済や売却に関わる諸費用、管理費や税金等の滞納金、仲介手数料や引越し費用等、売却代金をどのように割振るのかを提示、交渉し、任意売却への同意を得ます。

Step7:売買契約の締結

買い手の方と売買契約の締結を行います。基本的には契約締結後に、債務者に引越しの準備をしてもらいます。この段階で、手付金を受領し、引越し等の費用に充てることもあります。

Step8:不動産引渡しおよび代金決済

売買契約締結後、通常約1ヵ月~1ヶ月半後に代金決済が行われます。その際に残代金の受領、債務の返済、抵当権の解除、不動産の引渡し、諸費用や引越し費用の支払いなども同時に行われます。

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以上が大まかな任意売却の流れになります。また上記の流れはおおよそ2ヶ月~6ヶ月の時間がかかりますが、その間は売却する物件に住み続ける事も可能です。

 

リスケ(リスケジュール)

リスケジュールとは、毎月の融資の返済がきつくなったため、銀行に依頼して、毎月の元金返済を少なくしてもらったり、元利金の返済を猶予してもらったりすることです。 借入したとき銀行へ銀行取引約定書、金銭消費貸借契約書等を提出し毎月返済金額を金銭消費貸借契約書に記載すると、その通りに返済しなければならないのですが、業績の悪化、販売先の倒産等、借入をした当初、想定もしていないことが起こった時、借入の返済がきつくなってきます。もうこれ以上約定通りに返済できなくなった時、銀行にリスケジュールを依頼すると、交渉次第ですが、毎月の返済金額を少なくしてもらったり、返済猶予してもらったりできることもあります。 銀行は、リスケジュールを企業より要請されると、そのことをかなり警戒するようになります。 当初契約していた返済方法では返済ができなくなるということは、業績が悪化しているということだからです。

相続放棄

 亡くなった人が借金を負っていた場合は、 相続人はその責任を負わなければなりません。 しかし、常にそのような負担を相続人に課すのはあまりにも酷な話です。 また、相続人によっては、遺産などもらいたくないという人もいるでしょう。

 そこで、相続人が自分の意思で相続権を放棄することを認めたのが、相続放棄の制度です。

やることはたったこれだけ。わからない言葉・熟語・種類は家庭裁判所で聞いてください。丁寧に教えてくれます。また「ひな形」をもらってください。簡単です。


相続放棄手続早見表

どこに 申請する?

亡くなった人(被相続人)の住所地を管轄する家庭裁判所へ申請します。。

誰が 申請する?

原則として相続人が申請します。

いつまでに 申請する?

原則として相続が開始してから3ヶ月以内に申請します。

提出する 書類は?

・ 相続放棄申述書
・ 被相続人の住民票の除票
・ 戸籍謄本
・ 他、事案によって追加書類があります。

費用は?

申立人1人につき収入印紙800円分 連絡用の郵便切手 数百円分(裁判所で異なる)

 

返済スケジュールの変更を交渉するため銀行を

当社が住宅ローンの返済が困難になったお客さまから相談を受け、その方と一緒に、返済スケジュールの変更を交渉するため銀行を訪れたときのことです。

銀行の副支店長に、

「住宅ローンを滞納されても、保証会社が全額補償してくれるので銀行としては別にかまわない返済スケジュールの交渉(リスケ)などの面倒くさい話はする必要が無い。

こんな態度をとられてしまいました。

銀行は、たとえ滞納が続いても保証会社に全額補償してもらえます。

結果的に銀行は一円も損をしませんから、面倒な交渉などしたくない、競売にしてしまえと考えている。
これが現実です。

  • どうしたら良いのでしょうか?

では、住宅ローンを滞納してしまった場合どうすれば良いのでしょうか?

まずは、住宅ローンが支払えなくなったという現実を直視することから始めましょう。この現実から逃げていても何も解決しないからです。そして、最悪の状態は、マイホームが競売に掛けられることだと認識しましょう。マイホームを失い、家を追い出された上に、多額の借金が残る競売は「最悪の状態」なのです。

最悪の状態である「競売」を避ける方法に「任意売却」があります。

住宅ローンを滞納してしまい、もう支払えないのなら、任意売却を検討することをおすすめします。