瑕疵担保責任

通常の不動産売買は、売主が買主に対して瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)を負います。瑕疵(かし)とは、簡単に言うと一見して分からないような重大な欠陥のことです。不動産売買における瑕疵は、雨漏りやシロアリ、給排水設備のトラブルや建物の傾斜などがあり、売買後にこれらの瑕疵(欠陥)が発覚した場合、売主の責任において修繕しなくてはなりません。ただし、任意売却の場合、原則として売主の瑕疵担保責任は特約により免責されます。つまり、引き渡し後に瑕疵が見つかっても、売主の責任は問われません。任意売却では、売主が瑕疵担保責任を問われても、経済的に負担できないと考えられるため、買主も同意の上で売主が瑕疵担保責任を負わないとする特約を付けて売買契約を結ぶからです。ですが、瑕疵担保責任を問われないからといって、既に分かっている欠陥を隠して売却することは信義則に反します。特に任意売却においては、様々な面で買主の方から協力や理解を得ることが、売主の方にとっての利益につながります。

競売とは

不動産競売とは、金融機関に担保提供した不動産を、その借金が返済されなくなった時に、あるいは、または遺産の相続で、相続に よる相続物件の財産分割(取り合い)をやるにあたり裁判所に申立て、それらの物件を裁判所に強制的に売却してもらい、その売却代金から、債権者が支払い を受け、または相続人が代金分割を受ける制度を言います。 競売は、厳密には一般の売買と違って、国の行う強制処分です。売り手を裁判官、書記官、執行官が行います。 不動産ローン等の債務(お借り入れ/借金)の返済が出来なくなった際に、所有者の意思に関係無く、債権者・抵当権者の申し立てにより、その不動産を差 し押さえて、銀行から依頼された裁判所が強制的に売却し、その代金を債務の返済に充当する手続きです。 競売物件は裁判所に委嘱された不動産鑑定士がその価格を決めます。 これが最低売却価格といわれるものです。 この価格は競売という特殊性な事情を踏まえて一般の市場価格よりもかなり低くなってい ます。 市場価格の5割 ~ 7割といってもいいでしょう。 安く処分される分、競売が終わった後の残った借金の返済額も増えることになります。

競売ストップ

どんよりした今の生活より速くすっきりした明日を迎えませんか?それが任意売却です。競売よりも高い値段で売却し、あなたの残債を少しでも減らし、一日も早くこのどんより感を抜け出し、つらい毎日から脱出しましょう。

任意売却とは2

任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった入返済できなくなった場合、
売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。
任意売却は任売とも言われています。住宅ローンを滞納、延滞すると、債務者がローンを分割で返済する権利(期限の利益といいます)が失われてしまい、お金を貸した金融機関は残っている住宅ローンの全額を一括で返済することを要求してきます。残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている自宅を強制的に売却し、その売却代金から貸したお金を回収します。

この、担保不動産を強制的に売却するのが競売です。競売は所有者の同意なしに売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わり、物件の購入者(最高価買受人)をオークション形式で決定します。競売には様々なデメリットがあるため、「自宅を競売にしたくない、何か方法は無いか」というお問合せを多くいただきます。

任意売却とは

任意売却とは、不動産を売却しても完済できず、ローン残ってしまう状況で、債務者と債権者の間に仲介に不動産業者が入り、不動産を競売にかけずに債務者・債権者・買主の合意の価格で売却を成立させることです。

何らかの事情で住宅ローンの支払いが困難になった場合、銀行は、抵当権に従い不動産を差押え、競売にかけ換金します。競売だと市場価格より2~3割低い価格になることが多いようです。そこで仲介者が債務者と債権者の間に入り、両者に合意のいく価格、競売よりは高い価格で売買を成立させるのことを、任意売却と呼んでいます。経済破綻者の不動産売却 = 任意売却、任意売買(にんばい)等と呼ばれていますが、相続、贈与、代物弁済、競売以外は、売主の意思(任意)での売買取引となるので、世の中の不動産取引のほとんどが任意売却となります。