瑕疵担保責任

通常の不動産売買は、売主が買主に対して瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)を負います。瑕疵(かし)とは、簡単に言うと一見して分からないような重大な欠陥のことです。不動産売買における瑕疵は、雨漏りやシロアリ、給排水設備のトラブルや建物の傾斜などがあり、売買後にこれらの瑕疵(欠陥)が発覚した場合、売主の責任において修繕しなくてはなりません。ただし、任意売却の場合、原則として売主の瑕疵担保責任は特約により免責されます。つまり、引き渡し後に瑕疵が見つかっても、売主の責任は問われません。任意売却では、売主が瑕疵担保責任を問われても、経済的に負担できないと考えられるため、買主も同意の上で売主が瑕疵担保責任を負わないとする特約を付けて売買契約を結ぶからです。ですが、瑕疵担保責任を問われないからといって、既に分かっている欠陥を隠して売却することは信義則に反します。特に任意売却においては、様々な面で買主の方から協力や理解を得ることが、売主の方にとっての利益につながります。

任意売却とは2

任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった入返済できなくなった場合、
売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。
任意売却は任売とも言われています。住宅ローンを滞納、延滞すると、債務者がローンを分割で返済する権利(期限の利益といいます)が失われてしまい、お金を貸した金融機関は残っている住宅ローンの全額を一括で返済することを要求してきます。残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている自宅を強制的に売却し、その売却代金から貸したお金を回収します。

この、担保不動産を強制的に売却するのが競売です。競売は所有者の同意なしに売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わり、物件の購入者(最高価買受人)をオークション形式で決定します。競売には様々なデメリットがあるため、「自宅を競売にしたくない、何か方法は無いか」というお問合せを多くいただきます。

任意売却とは

任意売却とは、不動産を売却しても完済できず、ローン残ってしまう状況で、債務者と債権者の間に仲介に不動産業者が入り、不動産を競売にかけずに債務者・債権者・買主の合意の価格で売却を成立させることです。

何らかの事情で住宅ローンの支払いが困難になった場合、銀行は、抵当権に従い不動産を差押え、競売にかけ換金します。競売だと市場価格より2~3割低い価格になることが多いようです。そこで仲介者が債務者と債権者の間に入り、両者に合意のいく価格、競売よりは高い価格で売買を成立させるのことを、任意売却と呼んでいます。経済破綻者の不動産売却 = 任意売却、任意売買(にんばい)等と呼ばれていますが、相続、贈与、代物弁済、競売以外は、売主の意思(任意)での売買取引となるので、世の中の不動産取引のほとんどが任意売却となります。

このような状況の方は、今すぐ任意売却をご決断ください。

  • 会社の倒産やリストラで今後の住宅ローン返済が不安
  • 離婚のため今の住宅ローンが返済が難しい
  • 借金返済のため不動産を売り出しているがなかなか売れない
  • 他社で残債が残るので売却が難しいといわれた方
  • 月々の返済が遅れている方
  • 住宅金融支援機構から「最終通告」「催告書」が届き今後が不安な方
  • 期限の利益の喪失通知」が届き対応が不安な方
  • 競売開始決定通知」が届き今後どうすればよいかお悩みの方

時効の援用

通知書

前略

貴社より送付された00年00月00日付の当方に対する金銭貸借請求に

対し、下記の通り通知いたします。

貴社より借り受けた金員は最終弁済日より既に5年以上経過しています。

貴社の当方に対する貸金返還請求権は商法所定の消滅時効により、すでに

消滅しています。

よって本件貸金については消滅時効の援用をいたします。

今後、当方への請求は一切なさらないようお願いします。

草々

平成  年  月  日

通知人

住所

名前

被通知人

東京・・・・・・・

株式会社マンション債権回収
代表取締役  〇〇 殿