競売とは

不動産競売とは、金融機関に担保提供した不動産を、その借金が返済されなくなった時に、あるいは、または遺産の相続で、相続に よる相続物件の財産分割(取り合い)をやるにあたり裁判所に申立て、それらの物件を裁判所に強制的に売却してもらい、その売却代金から、債権者が支払い を受け、または相続人が代金分割を受ける制度を言います。 競売は、厳密には一般の売買と違って、国の行う強制処分です。売り手を裁判官、書記官、執行官が行います。 不動産ローン等の債務(お借り入れ/借金)の返済が出来なくなった際に、所有者の意思に関係無く、債権者・抵当権者の申し立てにより、その不動産を差 し押さえて、銀行から依頼された裁判所が強制的に売却し、その代金を債務の返済に充当する手続きです。 競売物件は裁判所に委嘱された不動産鑑定士がその価格を決めます。 これが最低売却価格といわれるものです。 この価格は競売という特殊性な事情を踏まえて一般の市場価格よりもかなり低くなってい ます。 市場価格の5割 ~ 7割といってもいいでしょう。 安く処分される分、競売が終わった後の残った借金の返済額も増えることになります。

このような状況の方は、今すぐ任意売却をご決断ください。

  • 会社の倒産やリストラで今後の住宅ローン返済が不安
  • 離婚のため今の住宅ローンが返済が難しい
  • 借金返済のため不動産を売り出しているがなかなか売れない
  • 他社で残債が残るので売却が難しいといわれた方
  • 月々の返済が遅れている方
  • 住宅金融支援機構から「最終通告」「催告書」が届き今後が不安な方
  • 期限の利益の喪失通知」が届き対応が不安な方
  • 競売開始決定通知」が届き今後どうすればよいかお悩みの方

住宅ローン、滞納を続けると

競売開始決定通知

あなたが住宅ローンや不動産を担保にした借入金の返滞納してしまった場合、そのまま何もせず滞納し続けると、通常の場合やがて債権者(借り入れ先)が担保不動産の競売を申立てを行います。

競売になったら、あなたの自宅は、あなたの意志と関係なく売りに出されます。一番高い値段を付けた人が購入の権利を得ますが(=落札)、いくらで売れようと、代金はすべて借金の返済に充てられる為、あなたに一円もお金は入りません。
競売では、ほとんどの場合市場より非常に安い価格でしか売れない為、家を失った後もなお、たくさんの借金が残ってしまいます。また、引渡の時期は落札者の都合で決まるため、お子さんの学校の都合などがある方でも、否応なく退去させられてしまいます。このように、経済面だけでなく、精神面でも非常に負担が重いのが競売です。
競売を避け、有利に売却できるのが任意売却
法律で決まった手順に従って淡々と進んで行く競売とは違い、少しでも有利な条件で売却できるよう金融機関と話し合いが可能です。また、売却後の残債についても、無理なく返済できるよう交渉が可能です。さらに、ほとんどの場合は引越の時期などの相談にも応じてもらえるので、前向きで計画的に新生活の準備を始められます。

ご相談から任意売却までの流れ

Step1:ご相談ご連絡面接

すべてはここから始まります。後ろめたい気持ちがあるのは分かりますが、正直かつ詳しくお話ししてください。物件の種別や所在地、借入先の金融機関名、現在のローン残高、滞納状況、今現在の生活状況など、内容が詳細であるほど業者側も迅速かつ適切な対応ができます。

Step2:物件査定とプランニング

上記の相談を元に、物件の価格査定を近隣相場、取引事例をもとに行い、最適と思われる売却方法やスケジュールなどを提案いたします。

Step3:専任媒介契約の締結

プランニングに同意できたら、専任媒介契約を結びます。この契約により、当社は代理人として、正式に債権者/抵当権者と任意売却についての交渉が始められるようになります。

Step4:債権者/抵当権者との交渉

専任媒介契約に基づき、債権者/抵当権者に、販売価格、販売期間、諸費用の負担等の条件交渉を行い、任意売却への同意を得てもらいます。交渉の経過について随時報告いたします。

Step5:販売開始から購入者決定まで

不動産業者間のデータベースへの登録、不動産情報ポータルサイトへの掲載など通常の不動産と同様の販売活動を開始。購入希望者が見つかったら、諸条件を踏まえ購入者として適切であるかを審査し、適切と判断できれば、次の段階へ進みます。

Step6:債権者の同意を得る

債権者に、債務の返済や売却に関わる諸費用、管理費や税金等の滞納金、仲介手数料や引越し費用等、売却代金をどのように割振るのかを提示、交渉し、任意売却への同意を得ます。

Step7:売買契約の締結

買い手の方と売買契約の締結を行います。基本的には契約締結後に、債務者に引越しの準備をしてもらいます。この段階で、手付金を受領し、引越し等の費用に充てることもあります。

Step8:不動産引渡しおよび代金決済

売買契約締結後、通常約1ヵ月~1ヶ月半後に代金決済が行われます。その際に残代金の受領、債務の返済、抵当権の解除、不動産の引渡し、諸費用や引越し費用の支払いなども同時に行われます。

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以上が大まかな任意売却の流れになります。また上記の流れはおおよそ2ヶ月~6ヶ月の時間がかかりますが、その間は売却する物件に住み続ける事も可能です。

 

あなたの住宅ローン滞納・延滞は何ヶ月目ですか?

こちらのページをご覧頂いている方のほとんどは、「住宅ローンを滞納してしまっている方」

ではないでしょうか。そして恐らくみなさんは、
このまま滞納したらどうなるんだろう?
•マイホームを取り上げられるのかな?
•返済はとてもじゃないけどムリ・・

そんな不安でいっぱいのことと思います。

ここでは、住宅ローンを滞納すると何が起こるのか、そしてローンの返済ができない場合にはどうしたら良いのかについて、住宅ローンアドバイザー アイティーホームがお話したいと思います。

住宅ローンを2ヶ月滞納すると・・・

住宅ローンの滞納を2ヶ月続けてしまうと、まず住宅金融支援機構や銀行から、「代位弁済手続き開始の予告」という通知が届きます。
「貴殿の滞納は現在2回になっています。・・・・・・
催告書の期日までに延滞の解消が無い場合は、期限の利益が喪失され・・・・・・」

という風に、少々難しい言葉で書かれたこの文書ですが、簡単にすると

「あなたは現在住宅ローンの支払を2ヶ月滞納しています。
このまま支払いを滞納して3ヶ月になると、銀行は保証会社から一括返済を受けるための手続きに入ります。保証会社はあなたのマイホームを競売に掛けて銀行に返済します。競売に掛けられるのがイヤなら全額一括返済してください。」

ということになります。

このまま滞納し続けたら、ローンを一括で返済してもらいますよ。

一括返済がムリなら競売にかけますよ。

住宅ローンを3ヶ月滞納すると・・・

そして滞納を続けたまま3ヶ月経つと、「代位弁済手続き開始」という通知が送られてきます。

「貴殿が借り入れた住宅ローンについて・・・・・・
当社が連帯保証・・・当社は銀行から請求を受け、債務者の変わりに代位弁済金を支払いました。・・・・・・代位弁済金及び、年14%の遅延損害金を一括で支払って下さい。
今後の法的手続きを含めた回収手続き・・・・・・」

今度もこのような難しい文書なのですが、ようは

「銀行から請求を受けて、あなたのローンを一括返済しました。
ですから、当社に利息をプラスしてローンを速やかに一括で返済してください。
返済しない場合は、あなたの住宅を競売に掛けます。」
ということ。

いよいよ、

今すぐローンを一括返済しないなら競売にかけますよ。

と最後の警告をしてきたのです。

このように、住宅ローンは滞納を3ヶ月続けると、住宅金融支援機構や銀行からローンを一括返済するよう求められます。もしもローンを一括返済できなければあなたのマイホームは競売に掛けられてしまうのです。
これはあらかじめ決められたルールですから、とても事務的に進められます。